摘要：目前国内由开发商所主导的房地产基金基本以自身开发项目融资为主，具有一定的局限性。我国房地产基金要走出单一经营模式，一方面需建立更加规范、独立的软硬件管理环境，另一方面应加大对非自身项目的投资。  

　　关键词：房地产基金，融资，趋势  

　　一、我国房地产基金的发展现状  

　　国内最早进行房地产基金尝试的企业是万科集团。2005年底，万科与中信资本在香港共同发起成立中信资本-万科中国房地产开发基金，该基金募集资金为1.5亿美元，存续期为5年，主要投资于万科的开发项目，但此后万科并没有在基金上迈出更大的步伐。金地集团作为率先启动基金管理业务的开发企业，2007年和瑞银集团开始接触；2008年初一起建立房地产投资平台，投资中国一线及部分二线城市的住宅开发项目；2009年7月成立共同持股的稳盛投资资产管理公司；2010年3月，首期1.25亿美元基金募集成功，成为国内第一家开发商主导的外币地产基金。复地集团于2009年8月成立上海复地景业股权投资合伙企业，目前旗下已经有景业和景盈两支房地产基金，侧重投资复地自身开发项目。中海集团在2010年3月与工银国际投资管理公司共同发起成立了规模为2.5亿美元的房地产私募基金。

　　据不完全统计，目前国内已出现金地集团、首创置业、上海复地、盛世神州、中国海外发展等内资机构，而AXA、MP-GA、PAG等外资机构也在与内地机构合作参与发起人民币房地产基金，形成规模的约40家左右，管理资金规模近千亿。

　　2013年1月，国内较为知名的创业投资与私募股权研究机构清科研究中心发布了2012年中国私募房地产投资基金数据。数据显示，2012年共有94支可投资于中国大陆的私募房地产投资基金完成募集，其中披露金额的有90支基金，比2011年的67支有较大涨幅；而90支基金共计募资59.55亿美元，仅比2011年增长1.6%，基本保持稳定。

　　根据业内人士的分析，新募基金数的增加反映出房地产市场一个回暖的趋势。在经历政策打压、中国经济增速放缓、央行降息释放流动性后，投资者对房地产市场的信心开始出现反弹。2012年底至2013年初，全国房地产市场出现的一波行情也印证了这一判断。

　　另一方面，2012年度房地产基金的募资金额则反映了目前我国宏观PE市场募资难的大背景，相比2012年我国国内整体PE募资缩水的现象，房地产基金募资金额出现微增已属不易，其平均单支基金规模小于2011年同期也与整体PE市场的现状相符。

　　从募集币种看，2012年完成的新募人民币房地产基金在数量上占据压倒优势，全年共计募集完成人民币房地产基金89支，外币5支；但在募资能力上，外币房地产基金占据上风，平均单支外币房地产基金约是单支人民币房地产基金的8.92倍。扩展到整体PE市场，2012年国内共完成15支外币基金募集，而房地产基金就占了1/3，募集资金总额约占全部外币基金募资总额的30%以上，这在一定程度上也说明外资机构对中国房地产市场继续持有发展信心。

　　二、我国房地产基金的特点  

　　我国目前的房地产基金均为私募基金，即私下向特定投资人募集资金的投资基金。私募基金是相对于公募基金而言的，在我国受到严格限制，因为私募基金很容易演变成为“非法集资”。根据私募基金的投资对象不同，可以分为三类：(1)证券投资私募基金。它以投资证券及其他金融衍生工具为主，如量子基金、老虎基金、美洲豹基金等。(2)产业私募基金。它以投资产业为主，如房地产开发、新能源开发、信息产业、新材料等，一般设有一定时间的封闭期，期满时一次性结算。(3)风险私募基金。其投资对象主要是那些处于创业期、成长期的中小高科技企业，特点是投资回收周期长、高收益、高风险。

　　作为产业私募基金的一种，房地产基金具有以下特点：(1)房地产基金的投资对象只是少数特定的投资者。房地产基金一般仅面向特定的少数投资者筹集资金，同时投资起点较高，对参与人数也有相应的限制，无论是自然人还是法人等组织机构，一般都要求拥有一定规模的财产，具有针对性较强的投资目标。(2)房地产基金的监管环境相对宽松，投资回报相对较高。和公募基金严格的信息披露要求不同，监管部门通常不对房地产基金的信息披露有所要求。因此，房地产基金的保密度较高，投资更具有隐蔽性，反应较为迅速，具有非常灵活的运作空间，相应获得高收益回报的机会也更大。(3)房地产基金的发起人、管理人会以自有资金进行投资。从目前通行的做法来看，基金管理者一般要持有基金管理公司5%～10%的股份，基金运作的成功与否与他们的自身利益紧密相关，从而形成利益捆绑、风险共担、收益共享的机制。

　　三、我国房地产基金的发展趋势  

　　随着近年来国家宏观调控对银行信贷、资本市场再融资等渠道的堵截，越来越多的房地产开发企业在面临资金困顿的情况下，开始将融资结构的改善升级作为发展战略。但是，房地产开发企业成立房地产基金的筹备与募集并不轻松，除少数大型知名房地产开发商外，大多数房地产基金由于缺乏品牌，在如何吸引投资者进行投资方面缺乏有效的手段。由于房地产开发企业的地产专业背景，投资者在项目筛选方面比较放心，但由房地产开发商所主导的房地产基金面临的更大挑战是来自于市场对开发商主导基金独立性的质疑。相对其他类型的基金而言，由房地产企业所主导的房地产基金必须要在投资、融资之间做出取舍，在自身项目和其他开发商更优质项目之间做出取舍，以此来保证投资者的利益，并借此吸引更多的投资者进入，从而扩大基金规模和经营信誉。但目前国内由开发商所主导的房地产基金基本以自身开发项目融资为主，基金只作为融资平台。例如，以目前国内房地产基金做得较为出色的金地集团为例，金地美元基金首期募集的1.25亿美元，目前已投资标的均为金地集团的自身项目。而非房地产开发企业的金融机构成立的房地产基金则不存在这个问题，但这些基金在资金规模、房地产项目选取、工程管理等方面与房地产开发企业项目存在明显差距。

　　因此，房地产基金如果想发展，必须要走出单一经营模式。作为房地产开发企业来讲，一方面需建立更加规范独立的软、硬件管理环境，设立防火墙，将基金管理团队与企业自身经营团队隔离。另一方面，在投资项目选择上，应运用各种操作技巧加大对非企业自身项目的投资，如从土地价格、管理能力、企业规模三方面进行项目合作。

　　参考文献：  

　　　　[1]肖元真.全球风险投资发展大趋势[M].北京：科学出版社，2013：28.  

　　　　[2]周振华.中国经济丛书[M].上海：上海人民出版社，2012：52，83.  

　　　　[3]吴汉平.房地产金融研究[M].长沙：湖南大学出版社，2010：30，92.  

　　（作者： 上海科技京城有限公司 季丰 然道夫梅肯学院 郑鹏 上海卫生与计划委研究室 樊华）